El arrendador podrá resolver el contrato antes de la finalización del mismo o, en su caso, del plazo mínimo de siete años,

– En caso de incumplimiento de contrato.

– Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador, o por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

– Por impago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

– Por impago de la fianza o de su actualización.

– Por subarriendo o  cesión no consentidos.

– Por la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento fuese necesario.

–  Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

–  Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario

La fianza y la garantía deberán ser reembolsadas al inquilino una vez concluya el contrato de arrendamiento,  salvo causa justificada. Trascurrido un mes desde la entrega de llaves sin que se haya producido la devolución de la fianza y la garantía, empezará a devengar el interés legal.

Es recomendable realizar la entrega de llaves en mano y revisar el estado de la vivienda en el momento de la entrega, junto al propietario.

Esta figura se denomina subarriendo. Solo podrá realizarse de forma parcial, previo consentimiento por escrito del arrendador y se regirá por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el contrato de principal; y el precio de este no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda el primero.

Si no existe previo consentimiento podría provocar la extinción del contrato de arrendamiento principal.

La cesión total de la vivienda solo podrá realizarse previo consentimiento del arrendador y, en ese caso, el nuevo inquilino se subrogará en la posición del inquilino inicial frente al arrendador.

Las partes podrán acordar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización sean a cargo del arrendatario. En la práctica esto se traduce en que la entidad determinará en sus contratos si un inquilino se hace cargo de dichas cantidades, lo que influirá en el precio del arrendamiento. Este pacto deberá constar por escrito y deberá quedar determinado el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

Los gastos individualizables serán a cuenta del arrendatario

No se podrá exigir al inquilino ningún pago que no esté recogido en el contrato.

Sólo si tal obligación constase en el contrato, se hubiese informado de forma previa a la contratación y su finalidad fuera análoga a la de la fianza.

Deberá notificarse al arrendador de forma fehaciente y con un plazo de treinta días de antelación a la fecha en que se quiera resolver el contrato. No obstante, si alguna de las partes no va a desear continuar con el arrendamiento cuando transcurra el plazo mínimo de siete años, deberá notificarse a la parte contraria en un plazo de dos meses, en caso del inquilino, y de cuatro, en caso del arrendador.

El inquilino podrá resolver el contrato transcurridos los seis primeros meses, preavisando con 30 días de antelación;  no obstante, la entidad podrá incluir en el mismo una compensación para el caso de que el arrendatario lo resuelva antes de su finalización o de cualquiera de sus prórrogas.
Si el contrato se resuelve a la finalización del mismo o de cualquier de sus prórrogas, preavisando en el plazo establecido, no deberá pagar penalización alguna.

Dicha compensación consistirá en una mensualidad por año de incumplimiento, o la parte proporcional si el plazo es menor. Si se establece una compensación superior a la indicada, dicha cláusula será nula y no aplicable.

Si el inquilino quiere resolver el contrato antes de los seis primeros meses, el arrendador podrá exigirle el pago de las mensualidades que resten hasta el sexto mes, más, en su caso, la compensación pactada.

En los contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013, el inquilino que desee resolver el contrato, deberá esperar a la finalización del contrato o de cualquier de sus prórrogas y notificarlo con treinta días de antelación. En caso de resolverlo con anterioridad, podrá exigírsele el pago de las mensualidades que resten hasta el fin del contrato o de la prorroga en curso.

Si un inquilino realiza actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, el arrendador podrá resolver el contrato de forma unilateral y sin tener que abonar  indemnización alguna.

El presidente de la comunidad de propietarios puede exigir el cese de este tipo de actividades y en caso de que no se atienda el requerimiento, podrá iniciar acciones judiciales contra el ocupante de la vivienda.

El juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Si finalmente la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer además la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda y declarar extinguidos definitivamente todos los derechos del arrendatario en relación con la vivienda, así como su inmediato lanzamiento.

En el contrato se puede acordar que el inquilino deba hacer frente, además de los gastos propios del arrendamiento, de los gastos de la comunidad, derramas, impuestos, etc…

El impago tanto de la renta como de cualesquiera otros cargos asimilados como los indicados es motivo de resolución del contrato.

Si el propietario pierde la vivienda por una ejecución hipotecaria el arrendamiento continuará como mínimo hasta transcurridos siete años de vigencia del contrato, salvo que el arrendatario desee no prorrogarlo.

Esto también será de aplicación en los contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero 2019.

Para los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019, salvo en el plazo antes indicado, si el arrendador perdiese su vivienda por las circunstancias referidas, el arrendamiento quedará extinguido, a no ser que este se hubiese inscrito previamente en el Registro de la Propiedad.

Para los contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013, al haber transcurrido ya el periodo mínimo de 5 años, en caso de pérdida de la vivienda, el nuevo propietario podrá resolver el contrato de arrendamiento.

El contrato no podrá recoger ninguna cláusula de sometimiento a tribunales distinto de los del domicilio de la vivienda arrendada ya que éstos son los competentes para conocer de los juicios en materia de arrendamientos y desahucios. Si esta cláusula constase en el contrato, se tendrá por no puesta por ser nula.

Las partes acordarán libremente la duración del contrato.

Para contratos posteriores al 5 de marzo de 2019, cuando el arrendador es una persona jurídica, si la duración pactada es inferior a siete años este se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta cumplir dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo con un mes de antelación a la finalización del mismo o de cualquier de sus prorrogas.

Para los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019, el plazo de prórroga mínimo será de tres años, salvo que este se firmase entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero 2019, donde el plazo será de siete años. En ambos casos, sin perjuicio del derecho del inquilino a resolver el contrato a la finalización del mismo o de cualquiera de sus prórrogas.

Prórroga del contrato.

Si, transcurridos siete años, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no continuar con el arrendamiento –con cuatro meses de antelación por parte del arrendador, dos meses en caso del arrendatario-, este se prorrogará por plazos anuales hasta un mínimo de tres, sin perjuicio del derecho del arrendatario a no renovar el contrato al finalizar cualquiera de sus prórrogas notificándolo con treinta días de antelación.

Si el contrato es anterior al 6 de marzo de 2019, esta prórroga será de un año, salvo para los contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero 2019, cuya prórroga será por un plazo de tres años.

Transcurridas las prorrogas, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de finalizar el contrato, este continuará renovándose por plazos anuales y en las mismas condiciones contractuales, sin perjuicio de que las partes puedan llegar a un acuerdo para modificar las mismas, actualizando el contrato a la legislación vigente.

Con carácter general, cualquiera de las partes puede resolver el contrato sin esperar a que finalice el mismo o cualquiera de sus prórrogas, cuando se produzca un incumplimiento del mismo por la parte contraria. El contrato también quedaría resuelto por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador, o por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

Por su parte, cada una de las partes podrá resolver el contrato por distintas razones.

Inquilino

El inquilino podrá resolver el contrato:

– Por la no realización de las debidas reparaciones por parte del arrendador.

– Cuando la vivienda devenga inhabitable y no se realicen las obras pertinentes o, una vez realizadas estas, la vivienda continúe siendo inhabitable.

– Ante cualquier perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

– Cuando durante la ejecución de las obras de conservación o las acordadas por una autoridad competente no puedan aplazarse hasta la finalización del contrato y hagan inhabitable la vivienda. También se podrá optar por la suspensión del contrato hasta la finalización de las obras.

– Transcurridos seis meses desde la firma del contrato, siempre que preavise con treinta días de antelación. En ese caso, el arrendador puede incluir en el contrato una compensación en caso de que el contrato se resuelva antes de la finalización del mismo o de cualquiera de sus prórrogas. Esta será de una mensualidad por año que reste para el cumplimiento del contrato o la parte proporcional para los períodos de tiempo inferiores. Si el contrato incluye una cláusula que establece una compensación superior, esta será nula y no será de aplicación ninguna compensación.

Arrendador

El arrendador podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

– Por impago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

– Por impago de la fianza o de su actualización.

– El subarriendo o la cesión no consentidos.

– Por la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento sea necesario.

– Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

– Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La entidad deberá entregar una copia del contrato, firmada por ambas partes, donde se recogerán las condiciones generales, esenciales y específicas del contrato: identidad de las partes, características de la vivienda, certificado energético, renta, duración del contrato, fianza, obras, medio de contacto con la entidad, gastos, etc.

Éste deberá estar redactado de forma clara y sencilla, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.

Entre las cláusulas contractuales no deben constar cláusulas abusivas, contrarias a la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni a la buena fe y justo equilibrio entre las partes. Las cláusulas declaradas abusivas por un juzgado, así como que contravengan, en perjuicio del arrendatario, las normas imperativas de la LAU (duración, prórroga, desistimiento, renta, obras, etc.), serán nulas, se tendrán por no puestas y, en consecuencia, no serán de aplicación.

Las clausulas que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles no serán de aplicación, así como aquellas que el arrendatario no hubiese podido conocer antes de a la firma del contrato.

El empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, tendrá que acreditarlo.

Arrendador

El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin derecho a elevar por ello la renta.

Si la obra de conservación no puede retrasarse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla teniendo derecho a una disminución proporcional de la renta, si la obra durase más de 20 días, equivalente a la parte de la vivienda que no podrá utilizar.

En caso de tener que realizar obras de mejora en la vivienda, el arrendador se lo comunicará al inquilino, indicando su naturaleza, duración, coste, y fecha de comienzo. En el plazo de tres meses el arrendatario deberá decidir entre resolver el contrato o a soportar las obras, teniendo derecho a una rebaja en la renta proporcional a la parte de la vivienda de la que no pueda disfrutar y a una indemnización por los gastos en que deba incurrir como consecuencia de las obras.

Arrendatario

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

No obstante, no podrá realizar obras que modifiquen la configuración o estabilidad de la vivienda, sin el consentimiento del arrendador. En ese caso, este podrá exigir que la vivienda se reponga a su estado anterior, sin tener que pagar compensación alguna y con independencia de que opte por resolver el contrato o continuar con el mismo.

Cuando arrendador, su cónyuge o la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, tenga minusvalía, o sea mayor de 70 años podrán realizarse, previa notificación al arrendado, las obras o actuaciones necesarias en el interior de la vivienda para que ésta pueda ser utilizada por el interesado. Una vez finalizado el arrendamiento, si así lo exige el arrendador, se debe reponer la vivienda al estado anterior.

Para los contratos anteriores al 6 de junio de 2013,  la ley no contemplaba la posibilidad de realizar las referidas adaptaciones por razón de edad.

La renta será la que libremente acuerden las partes y deberá abonarse los siete primeros días del mes, no pudiendo solicitarse una mensualidad por adelantado. El pago podrá efectuarse por el medio que acuerden las partes. Si se hace en efectivo, el arrendador deberá entregar un recibo desglosado en los conceptos por los que se realiza el mismo.

Los gastos individualizables por contadores (luz, agua y gas) serán abonados por el arrendatario. No obstante, las partes podrán acordar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que correspondan a la vivienda o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Este acuerdo deberá quedar reflejado en el contrato así como el importe anual de dichos gastos.

No se podrá exigir al inquilino ningún pago que no esté recogido en el contrato.

Las partes también podrán acordar que, durante un plazo determinado, la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del inquilino de reformar o rehabilitar el inmueble.

Para los contratos firmados a partir de 6 de marzo de 2019, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador si este es persona jurídica (empresa o autónomo). A partir de 26 de mayo de 2023, estos cargos correrán a cargo del propietario en todo caso.

Para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2025, la actualización anual de la renta no podrá ser superior al «Indice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda» (IRAV), que publicará el Instituto Nacional de Estadística mensualmente (consultar el IRAV).

Para los contratos posteriores al 5 de marzo de 2019, la renta solo podrá ser actualizada, por cualquier de la partes, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato y en los términos pactados en el mismo. En defecto de pacto expreso, no se aplicará la actualización de la rentas.

Esta actualización se realizará en  atención al índice o metodología de referencia indicada en el contrato o, en su defecto, en aplicación de la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. En ningún caso podrá ser superior al resultado de aplicar la variación porcentual anual del IPC.

En los contratos firmados entre el 1 de abril de 2015 y el 5 de marzo de 2019, se regirán por lo anteriormente indicado pero sin que sea de aplicación la limitación del IPC antes referida.

En los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 1 de abril de 2015, la renta podrá actualizarse según lo acordado por las partes y, en defecto de pacto, se aplicará la variación porcentual anual del IPC.

Y, en los contratos anteriores al 6 de junio de 2013, al haber transcurrido los primeros cinco años del contrato, la renta de este podrá actualizarse según lo acordado por las partes y, en su defecto, por la variación anual del IPC.

La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente en el que la parte interesada se lo notifique a la otra, por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

En cuanto a los gastos de sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades que correspondan a la vivienda, si estos hubiesen sido incluidos en el contrato, a excepción de los tributos, su importe solo podrá incrementarse, previo acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta.

Importante: sin perjuicio de lo anterior, establecido por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), tendrán prioridad y, por tanto,  serán de aplicación las medidas, limitaciones o restricciones que pueda establecer el Gobierno en materia de actualización de la renta.

Elevación de renta por obras de mejoras

Transcurridos siete años de vigencia del contrato, el arrendador podrá elevar la renta por las obras de mejora realizadas. Este incremento será el resultado de aplicar al capital invertido el interés legal del dinero aumentado en tres puntos, sin que pueda exceder dicha cantidad del veinte por ciento de la renta. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

Este aumento se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía.

Lo anterior será también de aplicación a los contratos celebrados entre 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero 2019.

En los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, salvo el periodo citado, la actualización podrá realizarse aplicando la fórmula antes indicada, a partir del tercer año de contrato; y, en los anteriores al 6 de junio de 2013, a partir del quinto año.

Pérdida del derecho del arrendador

Si el arrendador perdiese su derecho sobre la vivienda (retracto convencional, apertura de una sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o ejercicio de un derecho de opción de compra) el arrendamiento continuará hasta transcurridos siete años de vigencia del contrato. Si este fuese de duración superior, se mantendrá el plazo del contrato si hubiese sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Esto también será de aplicación en los contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero 2019.

Para los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, excepto los indicados en el párrafo anterior, si el arrendador perdiese su derecho sobre la vivienda (retracto convencional, apertura de una sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o ejercicio de un derecho de opción de compra) el arrendamiento quedará extinguido, salvo que este hubiese sido inscrito en el Registro de la Propiedad previamente.

Para los contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013, si durante los cinco primeros años de duración del contrato el arrendador perdiese su derecho sobre la vivienda el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años.

Si el propietario vendiera su vivienda, el adquirente deberá quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador hasta el cumplimiento del contrato o el plazo mínimo de siete años si la duración fuese inferior. Esto también será de aplicación a los contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero 2019.

No obstante, si en el contrato se incluye una cláusula que estipule que la enajenación extingue el arrendamiento, el adquirente deberá soportar el arrendamiento durante el plazo mínimo de siete años.

Para los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, salvo  los celebrados en el plazo referido en el apartado anterior, el nuevo propietario solo quedará vinculado por el contrato de arrendamiento si este estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad.

En los firmados antes del 6 de junio de 2013, al haber transcurrido el periodo mínimo de cinco años, el adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del contrato si conocía la existencia del mismo.  Si las partes hubiesen acordado que la venta de la vivienda extinguiría el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante los cinco primeros años de contrato, que a fecha de hoy, ya han transcurrido.

Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario

En esto casos el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda  cuando le haya sido atribuido por resolución judicial. Si se le ha atribuido el uso de la vivienda de forma permanente o por un plazo superior al que reste por cumplir el contrato, pasará a ser el titular del mismo.

Lo anterior deberá ser comunicado al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial, acompañando copia de la misma.

Si ninguna de las vías anteriores prospera, el consumidor podrá acudir a los tribunales de justicia.

Cuando la reclamación verse sobre la renta, cantidades debidas por el arrendatario, cuando se pretenda la recuperación de la vivienda por expiración del plazo legal o contractual del arrendamiento, por impago o cualquier reclamación de cantidad que no supere 6.000 euros, se resolverá por los cauces del juicio verbal. Si la reclamación no supera los 2.000 euros no será necesario contar con abogado ni procurador, ni se tendrán que abonar tasas judiciales. Únicamente debe presentarse un modelo de demanda de juicio verbal de menor cuantía, junto con la documentación pertinente, en el juzgado competente. Este modelo puede descargarse en esta página web y en la del Consejo General del Poder Judicial, o solicitarse en el propio juzgado.

Cuando la reclamación sea por motivos diferentes a los antes referidos, el procedimiento se sustanciará a través de juicio ordinario, que sí requiere abogado y procurador.

En caso de reclamación transfronteriza (las partes tienen su domicilio en distintos Estados de la Unión), si esta no supera los 5.000 euros, podrá interponerse la pertinente demanda sin necesidad de abogado ni procurador.

Persona que adquiere el uso de una vivienda por un periodo de tiempo determinado, a cambio del abono de un precio cierto. También se le denomina inquilino.

Es una garantía de las obligaciones dinerarias del arrendatario. Consiste en que un tercero se obliga al pago de las cantidades que el arrendatario deje de abonar. El aval podrá ser personal o bancario, en virtud de quien responda del impago.

Son todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

Son las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional.

Toda persona física o jurídica que actúa en el marco de su actividad empresarial o profesional, ya sea pública o privada.

Cantidad que debe entregar el arrendatario al inquilino como garantía del cumplimiento de sus obligaciones.

Cantidad de dinero que podrán pactar las partes como garantía de cumplimiento por parte el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias.

Es la modificación o extinción de una obligación jurídica en virtud de otra obligación posterior (por ejemplo, la variación del objeto o condiciones principales de un contrato, sustituyendo la persona del deudor, subrogando la persona del acreedor…)

Son todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, es decir, en las condiciones necesarias para utilizar la vivienda como domicilio con todos servicios necesarios.

Podemos distinguir dos tipos:

1. aquellas que no son estrictamente necesarias y tienen por objetivo la mejora de la vivienda
2. aquellas otras que con motivo de una disposición legal (rehabilitación del edificio, revocación de la fachada.), han de ser realizadas en un plazo concreto que puede exigir que sea durante un contrato de arrendamiento.

Consiste en que un inquilino arriende a otra persona parte de la vivienda que él mismo tiene arrendada.

Cuando una persona se subroga en la situación del otro significa que esta pasa a estar en la situación que tenía el primero respecto de un tercero, es decir, las mismas obligaciones y derechos.

EL Juzgado de 1ª Instancia núm. dictó sentencia por la que acordó la extinción del contrato de arrendamiento suscrito con apercibimiento de lanzamiento, siendo también condenados a abonar a la demandante 3.973,52 €, con los intereses legales correspondientes más las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen hasta la ejecución de la sentencia o desalojo efectivo.

El arrendatario, presentó escrito por el que formulaba oposición a la ejecución despachada con apoyo en su falta de legitimación pasiva, ya que: 1º desde el día 31 de diciembre de 2004 dejó de vivir en el domicilio conyugal al iniciar los trámites de separación de mutuo acuerdo de su esposa; 2º en el convenio regulador se dispuso que el hasta ese momento domicilio conyugal, sería de uso exclusivo de su ex cónyuge y de las hijas concediendo la separación legal y aprobando la propuesta de convenio regulador. Por lo que terminó solicitando que se dejara sin efecto la ejecución despachada.

La Juzgadora rechazó totalmente la oposición a la ejecución con apoyo en dos motivos sustanciales; uno, que no se encuentra la falta de legitimación pasiva; y dos, que la Ley de Arrendamientos Urbanos, (artículo 15) no concede una subrogación «opelegis» en la titularidad arrendaticia a favor del cónyuge no titular a quien se atribuye el uso, sino simplemente una continuación de uso, manteniendo la condición de arrendatario el titular formal.

Aunque, como acertadamente se expone en la resolución apelada, cuando el título ejecutivo es una sentencia, según el artículo 556-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sólo cabe fundar la oposición a la ejecución en el pago o cumplimiento, la caducidad de la acción ejecutiva y los pactos o transacciones que se hubieren convenido para evitar la ejecución. Excepciones entre las que, claramente, no se halla la falta de legitimación pasiva, por la sencilla razón de que los hechos que pudieran darle sustento debieron ser esgrimidos oportunamente en el juicio o procedimiento en que se dictó la sentencia, al ya existir en ese momento, siendo ahora extemporánea e indebida su alegación.

Conforme al principio de relatividad de los contratos, estos solo producen efecto entre las partes que los otorgan, y sus herederos.

De modo que si constante el matrimonio uno de los cónyuges suscribe un contrato de arrendamiento de vivienda, solo él ostentará la titularidad arrendaticia y será el sujeto de derechos y obligaciones frente al arrendador, sin perjuicio de que el derecho a usar la vivienda, si constituyera el domicilio conyugal, se integre dentro del patrimonio familiar si aquel estuviera sujeto al régimen de gananciales. La novación o modificación subjetiva del contrato queda sujeta, con carácter general, a lo establecido en los artículos 1205 y siguientes del Código Civil, y, de modo especial, a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en este caso a la de 25 de noviembre de 1994, artículos 8, 12, 14 y 16, entre otros del Código Civil que, a su vez, constituyen la demostración legal de que la condición de arrendatario radica en el cónyuge contratante.

Se han de distinguir dos relaciones jurídicas distintas e independientes. La que surge con la firma del contrato de arrendamiento entre el arrendador y el arrendatario, que permanece inalterada en todos sus derechos y obligaciones, y la relación jurídica privada que nace con la celebración del matrimonio, en cuyo seno es dable que el uso de la vivienda arrendada por uno sólo de los cónyuges sea atribuido por resolución judicial a aquél que no ostenta la condición de arrendatario, quedando circunscritos a ese ámbito interno los efectos de la mencionada atribución, que, en caso de que el cónyuge no arrendatario acepte ese derecho, deberá comunicarlo al arrendador, no a efectos de constituir con el una nueva relación jurídica, sino para no ser perjudicado en el disfrute de ese uso del bien arrendado atribuido por el órgano judicial competente, quien, como es consustancial a su ámbito de conocimiento, únicamente puede disponer o decidir sobre aquello que forma parte del patrimonio familiar (en el que se incardina el uso de la vivienda conyugal), pero no alterar o novar las relaciones jurídicas constituidas por uno solo de los cónyuges con un tercero, que no interviene en el procedimiento de nulidad, separación o divorcio, cuando esa potestad no le viene expresamente concedida por la Ley.

En definitiva, el derecho que concede el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para hacerse efectivo precisa de los siguientes requisitos:

La existencia de un procedimiento matrimonial en el que, por resolución judicial, se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada al cónyuge no arrendatario.

Que dicho cónyuge quiera continuar en el uso de la vivienda arrendada.

Que el ejercicio del derecho o facultad concedida sea comunicado al arrendador en el plazo de dos meses desde la notificación de la resolución judicial correspondiente».

Así pues, al no concurrir, o así no acreditarse, todos los presupuestos de aplicación del artículo 15 de la Ley de Arrendamientos el arrendatario no quedó desligado del vínculo locativo constituido, debiendo, por tanto, hacer frente al cumplimiento de las obligaciones que le imponen las estipulaciones del posible desconocimiento de la existencia del juicio debe y puede combatirse a través de los remedios que le concede el ordenamiento jurídico, pero no en este trance procesal, sin que quepa apreciar error alguno en la valoración de la prueba por la Juzgadora de 1ª Instancia.

Ejercitada por la parte actora en su día una acción personal de reclamación de cantidad en exigencia al demandado como arrendador de la vivienda la devolución de la suma de 9.000.- euros en su día entregadas en concepto de fianza y depósito de garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales una vez resuelto el mismo y desalojada la vivienda. Se formuló oposición por el arrendador afirmando la existencia de desperfectos tanto en el interior de la vivienda como en el jardín de la misma cuya reparación ascendía a una cantidad superior a la entregada como fianza y garantía, siendo dictada sentencia en la instancia por la que se desestimaba la demanda formulada, interponiéndose por los demandantes el recurso que es objeto de consideración por esta Sala.

Efectivamente, el arrendatario ha de responder de los daños causados en la vivienda arrendada y en todas sus instalaciones anejas más aún cuando en el contrato se estableció expresamente que todo ello se entregaba a los demandantes en perfectas condiciones y en todo caso porque así se presume. Además en virtud de lo dispuesto en el art.. 21 1 LAU son aplicables los arts. 1563 y 1564 Cc. estableciendo el primero una presunción de responsabilidad en el arrendatario que podrá probar que el deterioro se ha producido sin culpa suya o por mera acción del transcurso del tiempo.

Cuestión distinta es la de cuantificar el importe de la reparación de los desperfectos y ello porque también asiste la razón a los demandantes cuando impugnan no la realidad en sí de los documentos acompañados para tal cuantificación sino la descripción de sus conceptos.
El demandado aportó una factura en la que genéricamente se fijaba la suma de 6.960.- euros «por los trabajos realizados de pintura, limpieza, carpintería y electricidad», sin concretar qué trabajos eran esos y singularmente a qué dependencias afectaba esa pintura, qué habría de limpiarse en exceso sobre lo que sería la limpieza normal para volver en su caso a arrendar la vivienda, qué desperfectos existían en carpintería y cuales en electricidad. En el acta notarial se aprecia el desperfecto en el videoportero, los daños en el jardín, desperfectos en el mobiliario de cocina que no se incluyen en esa factura, daños en la pintura y poco más. En la documentación adjuntada a la demanda y remitida por el arrendador a los arrendatarios antes de la litis consta un presupuesto por instalación de un videoportero, un presupuesto de pintura y otro sobre otras reparaciones. Pues bien si se relacionan tales documentos con el acta notarial únicamente podrá estimarse como acreditada la cuantía de la reparación del videoportero y la pintura de la vivienda en franco mal estado, ascendente a 3.170.- euros (sin IVA por ser cantidades presupuestadas) sin que quepa incluir la suma por otras reparaciones al no estar individualizadas ni acreditados los desperfectos en puertas de cocina y entrada, existencia de escombros, motor del toldo o limpieza mayor de la precisa para nuevo arriendo. Y a ello habrá de sumarse la cantidad presupuestada por colocación de césped y aligustre en el jardín dado el estado en que quedó según ese acta notarial acreditativa del abandono del mismo, sin que quepa suma alguna por el importe de un abeto desde el momento en que se ignora el motivo de su pérdida, ascendente ello a 2.624,50.- euros; en total pues 5.794,5.- euros siendo tal la cantidad que ha de estimarse como acreditada en base a una valoración conjunta de las pruebas practicadas desde el momento en que si bien la responsabilidad de los desperfectos se presume en el arrendatario, la cuantificación del importe de su reparación incumbe al arrendador que sólo parcialmente lo ha acreditado.

En su consecuencia, habiendo sido en su día entregada en concepto de fianza y depósito en garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato la suma total de 9.000.- euros el demandado está obligado a reintegrar la suma de 3.205,50.- euros, procediendo por ende la estimación parcial del recurso y con él de la demanda sin expreso pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas en ninguna de ambas instancias.

FALLO

Que estimando parcialmente el recurso de apelación condenando al demandado al pago a los demandantes de la cantidad de 3.205,50.- euros más los intereses

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Se alza la parte apelante contra la desestimación que en sentencia se declara de su reconvención y estimación parcial de la demanda principal; en su defensa alega que se ha acreditado con la redacción del contrato de arrendamiento que en el momento de su suscripción hizo entrega a la demandante arrendadora de la cantidad que se solicita por fianza; ningún otro medio de prueba tiene a su alcance, por ello se debe estar e interpretar los términos del contrato en los que expresamente constan; la prueba testifical debe ser ponderada atendiendo que son amigos del actor y que ninguno estuvo presente a la consumación y firma del contrato por lo que no puede conocer si se abonó o no la fianza en ese acto; acreditado que se entregó la cantidad señalada por fianza, debe ser compensada con las cantidades que se adeudaban por rentas.

En cuanto las actualizaciones de renta sostiene que únicamente deben ser fijadas en su caso desde la interposición de la demanda, al ser este el único momento en que fue requerido de este pago su defendido, al no ser con anterioridad nunca reclamadas.

TERCERO.- Analizaremos seguidamente la cuestión sobre las actualizaciones de rentas solicitadas en la demanda que en sentencia se conceden y que la parte demandada se oponía a su aplicación y estimación al no ser reclamadas a lo largo de la vida del contrato, sin bien en el recurso de apelación sostiene que de conformidad a lo expresamente reseñado en el art. 18 de la LAU, las actualizaciones de las rentas a que se le han condenado solo puede ser en su caso desde la fecha de interposición de la demanda.

Al respecto debemos recordar que como dice la sentencia de la AP de Madrid de 16 mayo 2001 en la que en relación con la actualización de las rentas efectúa un análisis de la situación y establece que: «Actualización de la renta; primeros cinco años. Para las relaciones arrendaticias urbanas de vivienda que arranquen de un contrato celebrado a partir del día 1 Ene. 1995 y que se encuentren dentro de los 5 primeros años de su duración, se consagra en los números 1 y 3 del artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 Nov., de Arrendamientos Urbanos, un sistema legal de actualización de la renta arrendaticia.

I. Sólo es de aplicación durante los 5 primeros años de duración del contrato, siendo, para ello, indiferente si se trata de una duración pactada o de la prórroga legal de los 5 años del número 1 del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 EDL1994/18384 (obligatoria para el arrendador y potestativa para el inquilino).

II. Es nula y se tendrá por no puesta cualquier estipulación que modifique en perjuicio del inquilino este sistema legal de actualización del número 1 del artículo 18 (artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994). Discrepando la doctrina acerca de la validez del pacto modificativo favorable al inquilino.

III. Partimos de una renta inicial de la relación arrendaticia libremente pactada por arrendador y arrendatario. Y, sobre esa renta, el sistema legal de actualización se apoya en tres premisas:

1.ª Momento de cada actualización.

Será en la fecha en que cumpla cada año de vigencia del contrato.

2.ª Criterio actualizador.

Se debe aplicar la variación porcentual del índice General Nacional de Precios al Consumo experimentada en un período de doce meses inmediatamente anteriores al momento de cada actualización (fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato). Es decir, la variación experimentada por el índice de Precios al Consumo, publicado por el Instituto Nacional de Estadística, en los doce meses anteriores. El mes inicial del cómputo retroactivo de estos doce meses anteriores será, en principio, el anterior a aquel en que se celebró el contrato. Pero no siempre será así, sino que, en ocasiones, será uno o varios meses anteriores a ese, como exponemos a continuación.

Llegado el día del año siguiente o de los sucesivos años a aquel en que se celebró el contrato, es decir el momento de la actualización a partir del que ya se puede notificar la nueva renta actualizada, nos podemos encontrar con que el arrendador no conoce la variación del índice de Precios al Consumo del mes anterior. Téngase en cuenta que la variación del índice de Precios al Consumo de cada mes se publica con retraso (uno o más meses). Pues bien, sobre la base de este retraso en la publicación del índice de Precios al Consumo, sucederá que, al cumplirse un año desde la celebración del contrato (o desde el anterior cumpleaños), el arrendador no podría notificar al inquilino la nueva renta actualizada ya que desconocería la variación del índice de Precios al Consumo del mes anterior, con lo que tendría que esperar al mes o a los meses siguientes, una vez conocida la variación del índice de Precios al Consumo del mes anterior al de la celebración del contrato, para hacer la notificación de la renta actualizada.

Para solucionar al arrendador este desfase en la actualización de la renta, el grupo parlamentario de Convergencia i Unió propuso una enmienda (BOCG, Congreso, de 20 Jun. 1994, Serie A, número 54.11. Enmienda número 315) al texto del Proyecto de 21 Feb. 1994, que se justifica para «esclarecer los mecanismos de actualización de la renta», y que dio origen a la última parte del número 1 del artículo 18 «…tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado»

De tal manera que, para la primera actualización, se acude retroactivamente en el tiempo a la fecha de celebración del contrato y se comprueba, en esa fecha, a que mes correspondía el último índice del índice de Precios al Consumo publicado. Y será este mes, que puede ser el inmediato anterior u otro anterior a este, el que habrá de tenerse en cuenta para hacer la actualización de la renta. Supone el legislador que el retraso en la publicación del índice de Precios al Consumo es constante y regular, pudiendo reducirse la tardanza pero no aumentarse. Por lo que, en base a esta suposición, al llegar al primer cumpleaños del contrato ya se conocerá la variación del Índice de Precios al Consumo de ese mes precedente respecto del que ya se conocía al celebrarse el contrato. Por lo que al cumplirse el primer año del contrato, ya puede el arrendador notificar al inquilino la nueva renta actualizada acudiendo a la variación del Índice de Precios al Consumo de ese mes (coincidente con el mes del año pasado respecto del que se conocía, al celebrarse el contrato, el último índice publicado de los precios al consumo) el cual deberá sumarse a los otros once índices mensuales previos.

Tras la primera, en las sucesivas actualizaciones se parte del último mes cuya variación del índice de Precios al Consumo se hubiera aplicado en la anterior actualización. De tal manera que, el desfase se arrastra en las actualizaciones sucesivas para que no se solape el mismo índice en dos actualizaciones.

3.ª Momento de exigibilidad de la nueva renta actualizada.

Será a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador lo notifique al arrendatario por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado.

El momento de cada actualización (cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato) marca la fecha inicial para hacer la notificación, pero no se impone que se haga ni en ese día ni en ese mes. Se puede hacer en cualquier mes posterior, si bien no será exigible hasta el mes siguiente a que se haga.

IV. Posible acumulación de índices.

Partimos del siguiente supuesto: durante los 5 primeros años de vigencia del contrato el arrendador deja transcurrir uno o varios años sin actualizar la renta. Después de lo cual, y antes del transcurso de esos 5 años, la actualiza. La cuestión que se plantea es la de si, para esta actualización, sólo puede tenerse en cuenta la variación del Índice de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a esa actualización (no acumulación de índices), o si, además de esa variación, también puede tenerse en cuenta las variaciones del Índice de Precios al Consumo durante los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha en que procedería la actualización de los años precedentes que no fueron actualizados (acumulación de índices). Ambas opiniones son mantenidas dentro de nuestra doctrina.

Acumulación de índices. Para alcanzar la renta actualizada se debería primero actualizar la renta que se venía pagando en cada una de las anualidades que no se han actualizado, aplicando la variación del índice de Precios al Consumo en los doce meses anteriores a la fecha en que podía haberse actualizado la renta que no se actualizó. Y, una vez calculada la renta actualizada del año anterior, aplicarle, a esta renta actualizada, la variación del índice de Precios al Consumo de los doce meses anteriores a la fecha de actualización de la renta que el arrendador ha decidido actualizar. Pero quede claro que se trata de simples operaciones aritméticas para calcular la nueva renta actualizada, que sólo será exigible desde el mes siguiente al de su notificación por el arrendador al inquilino, sin que puedan cobrarse esas actualizaciones previas.

Este criterio de la acumulación de índices fue el mantenido por una constante y reiterada jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo (sentencias de 7 Jul. 1972, y 4 May. 1976, recaída respecto a las cláusulas voluntarias de actualización que acudían a la variación del índice de Precios al Consumo bajo la vigencia de la vieja Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Tesis que apoyaban en la finalidad del sistema de estabilización: el hecho de no pedir la revisión correspondiente a un tiempo determinado no implica renuncia o abandono de tal facultad, ni, el retraso en su ejercicio, una conducta contraria a la buena fe; al contrario, se estima un beneficio para el arrendatario que ha estado pagando una renta no actualizada durante varios años; pero esto no ha de impedir que el arrendador actualice la renta y se determine la que se debe en el futuro. Pero se establecen dos límites a la acumulación de índices: En primer lugar, la prescripción de la acción para solicitar la actualización, a la que era de aplicación el plazo genérico de las acciones personales de 15 años, recogido en el artículo 1964 del Código Civil ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 4 Feb. 1987, , y 28 Mar. 1990, ; Y en segundo lugar deben respetarse las eventuales variaciones que ya se hubieran aceptado por ambas partes contratantes: si la renta ha sido revisada o actualizada de mutuo acuerdo entre arrendador y arrendatario, abstracción hecha de que el arrendador hubiese o no aplicado los incrementos procedentes no obstante estar en situación contractual de hacerlo, de dicha renta convencionalmente actualizada ha de partirse para las sucesivas y futuras revisiones o actualizaciones ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 20 Jul. 1989, , y 25 May. 1993, .

Se señala, por un sector de nuestra doctrina, que debe continuar manteniéndose este criterio jurisprudencial de la acumulación de índices respecto al sistema legal de actualización del número 1 del artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 Nov , de Arrendamientos Urbanos, ya que nada en la redacción de este nuevo precepto lo impide. Siendo este también el parecer de esta Sala.

No acumulación de índices. La renta actualizada es el resultado de aplicar a la renta que se venía pagando la variación del índice de Precios al Consumo en los doce meses anteriores a la fecha de la actualización que el arrendador ha decidido hacer efectiva (prescindiendo de todos los precedentes índices actualizados correspondientes a las anualidades que no se han actualizado).

Se acude a la dicción literal del número 1 del artículo 18 y encuentran apoyo a su tesis de la no acumulación en la parte del precepto que ordena atender a la variación porcentual «…en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización…», entendiéndose que si no se ejerce esa facultad durante todo ese año se pierde la posibilidad de actualizar la renta conforme al índice que fuera aplicable; Y en la referencia a que el criterio actualizador ha de aplicarse «a la renta correspondiente a la anualidad anterior», es decir, a la que se venía pagando el año anterior sin actualizar ya que no se había actualizado. Por lo que consideran que el no ejercicio de la actualización implica una renuncia al derecho. Configurándose el ejercicio de la facultad de revisión como una carga del derecho de actualización por lo que no podrá operar retroactivamente, independientemente de que las rentas vencidas estén satisfechas o no. Para los defensores de esta tesis el no ejercicio en el momento oportuno supone renuncia a la actualización de la renta de los meses correspondientes.

Como recuerda la sentencia de la AP de Murcia de 12 de noviembre de 2009, la actualización de la renta es una opción del arrendador, que puede o no ejercitarse, y que no tiene efectos retroactivos, por lo que sólo tiene derecho a cobrarla desde que lo interesa (art. 18.3 LAU de 1994 y sentencia de la Sec. 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 29 de enero de 2007 que aplica igual criterio a la Disposición Transitoria Tercera, C, de dicha Ley), por lo que, si como en el presente caso sucede, no se ha ejercitado en debida forma hasta el 13 de junio de 2007 (el anterior intento de 2002 no se tramitó conforme a la norma, por lo que no tiene efecto alguno), no puede pretender que la mera facultad de instar la actualización tenga efectos frente al arrendatario.
La sentencia de la AP de la Coruña de 29 de julio de 2007 analizando un supuesto similar dice que «El arrendador percibió la renta contractual, inicialmente pactada, durante todo el tiempo que estuvo vigente el contrato de arrendamiento, sin hacer ninguna objeción ni reclamación en relación con el importe percibido, con lo que vino a reconocer, implícitamente, que la revalorización de la renta no era automática. Por ello tenemos que coincidir con la sentencia de instancia en que al no producirse el requerimiento fehaciente del arrendador al arrendatario de la voluntad de proceder a la actualización de la renta, no es factible ahora, después de que se ha resuelto el contrato, proceder a la reclamación de cantidades que se fundamenten en actualizaciones de la renta no solicitadas ni realizadas con anterioridad.

CUARTO.- De cuanto antecede entendemos que no procede efectuar la actualización de la renta que pretende el arrendador ni siquiera desde la fecha de la demanda siendo así que en este extremo tiene razón el apelante al mostrar disconformidad con las cantidades solicitadas en su demanda en fundamento a esta pretensión; y ello porque durante la vigencia del contrato-reconocido incluso en la demanda- no se ha requerido al arrendatario de las cantidades que se estiman debe pagar por actualización de la renta que viene siendo pactada.