Vivienda Nueva
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Jurisprudencia

En materia de PUBLICIDAD, Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real de 26 de mayo de 2010:

«En este sentido, debemos partir de que los planos y memorias que incorpora el demandante a su demanda le fueron entregados por la demandada, pues no de otra forma se explica que llegaran a aquél. Y, a tal respecto, la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 1999 y 29 de septiembre de 2004).

La cuestión es aún más acuciante si se trata de la oferta de objetos que no existen en el momento de efectuarla, de manera que el adquirente no tiene otra forma de ponderar sus cualidades y la utilidad que le puede reportar que el propio contenido de la oferta y de la publicidad, entendida en sentido amplio, que la acompaña

En este sentido, y siguiendo la Sentencia de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga de 3 de marzo de 2.008, que, por su corrección, hacemos nuestra, habría que partir del concepto de venta sobre plano que el Tribunal Supremo ha venido considerando como "aquel contrato por el que una de la partes se obliga a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente, a entregar una vivienda o local en proyecto o en construcción", y es un contrato complejo por cuanto está sometido tanto a las normas de la compraventa como a las de ejecución de obra. Dado el reconocimiento constitucional del derecho de todo ciudadano a una vivienda y el hecho de que su ejercicio causa a la mayoría de las familias unos gastos que pueden ser considerados como los más importantes de su vida, el legislador se ha visto obligado a dictar una serie de medidas encaminadas a la protección del consumidor mediante la imposición al promotor-constructor de una serie de obligaciones tanto en la fase de preparación como en la de perfección del contrato. De una parte la Ley 26/1984, de 19 julio, de Defensa de los Derechos de los Consumidores y Usuarios, y de otra una serie de Decretos leyes, entre los que cabe destacar el 1558/1992, de 18 de diciembre, sobre colaboración de las Notarias y los Registros, el 515/1989, de 21 de abril, sobre el deber de información y el 1/1992, de 26 junio, sobre el deber de información urbanística se orientan a dicha protección. De otro lado la obligación preparatoria que dicho contrato comporta, no sólo le convierte en un contrato complejo por el que el vendedor de la cosa futura es quien ha de hacer por sí o por otro que la misma llegue a existir, sino que también explica que al promotor- vendedor se le aplique en el caso de defectos en la construcción no necesariamente el artículo 1484 del Código Civil, sino el artículo 1591, y que el comprador, si la cosa entregada no reúne las cualidades pactadas o necesarias para que sirva a su destino pueda exigir como alternativa a la resolución - artículo 1124 del Código - la eliminación del vicio o la eliminación o realización del hacer preciso para que aquél tenga la calidad debida, sustituido en caso de negativa por el demandado, o de imposibilidad, por la correspondiente indemnización del importe a que ascienda la reparación, o el defecto. El vendedor, pues, ha de entregar la cosa con aquellas características de la misma que sean precisas para que pueda ser utilizada según su destino y ello porque el consentimiento contractual se otorga en contemplación a éstas, tales como orientación, configuración, distribución, superficie, etc., resultantes del plano y anexos incorporados al contrato, que en estos casos no sólo tienen una función descriptiva del objeto contractual, sino que ejercen también un papel objetivamente normativo para el promotor-vendedor, en cuanto le obliga a construir o hacer construir las viviendas vendidas de forma que reúnan aquellas condiciones. Cualquier desviación, no consentida, sobre ellas debe pues ser enjuiciada en el contexto del incumplimiento del contrato y no en el de la errónea representación del objeto al tiempo de su perfección. Bajo este prisma no debe olvidarse que el artículo 3.2 del citado Real Decreto 515/1989 expresa que "los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado. Quiere decirse con ello que el contenido de toda la actividad promocional que realiza el promotor con la finalidad de captar a los potenciales compradores de las viviendas, de un lado, debe ser veraz y no engañosa y, de otro lado, tiene carácter vinculante o contractual para el promotor aún cuando después no se refleje expresamente en el contrato.»

En materia de RETRASO EN LA ENTREGA DE VIVIENDA, Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 22 de febrero de 2010:

«PRIMERO.- Tanto Celso y Cristina, como la mercantil Tecón Construcciones y Promociones S.L. cuestionan, aunque por razones distintas, la conclusión obtenida en la sentencia de instancia fijando el plazo máximo de entrega de la vivienda en treinta meses a contar desde la firma del contrato, y su consideración de que Tecón incurrió en mora desde el 26 de junio del año 2005, y así los primeros entiende que la fecha de entrega era el 30-1- 2004 a la vista del contenido de los contratos, en concreto los plazos acordados de pago aplazado y el tiempo de vigencia del aval, y de la actuaciones de las partes, en tanto que la segunda estima que en el contrato privado se establecían 20 meses desde el replanteo, y dado que el mismo tuvo lugar el 9 de mayo de 2005 y la escritura pública se otorgó el 21 de mayo de 2007, estima que transcurrieron sólo cuatro meses de los veinte acordados por las partes.

Entrando a conocer de ambos recursos a la vez, pues lo planteado por uno y otro no consiente un conocimiento por separado, consideramos que han de ser desestimadas las alegaciones de ambas partes apelantes sobre el concreto particular de la fecha en que se debió entregar la vivienda, suscribiéndose en esta alzada los razonamientos que hace la sentencia de instancia sobre ello, debiendo reiterar que de los plazos de pago establecidos en el detalle anexo al precontrato suscrito en fecha 2 diciembre 2002, no cabe inferir de forma inequívoca que las partes hicieran coincidir la fecha de entrega con la fecha del último de los pagos aplazados, pues del hecho constatado de la convención de un pago aplazado fraccionado en diversas cantidades con vencimiento en fechas sucesivas cabe extraer ambivalentes inferencias y no necesariamente el que se tenga que hacer coincidir el último pago con la fecha de entrega, máxime cuando unos días después, el 26 de diciembre del año 2002, se firma un contrato privado que nova el anterior y fija un lapso temporal de 20 meses de duración de la obra y se supedita el inicio del cómputo al momento en que se produzca el acta oficial de replanteo, con lo cual, y sin perjuicio de lo que luego razonaremos sobre esto último, es claro que la compradora no pudo tener la convicción de que el plazo de entrega sería el 30-12-2004, fecha de vencimiento del último plazo, pues al firmar el citado contrato privado de 26-12-2002 está admitiendo implícitamente la posibilidad de que ello no fuera así, debiendo aplicar el mismo razonamiento para no considerar que del lapso temporal por el cual se extiende el aval quepa inferir de forma inequívoca que a su término se convino la fecha de entrega de la vivienda, debiendo significar que la parte pudo pedir su prórroga, y en cuanto a la valoración del documento núm. 6, tampoco cabe establecer presunción alguna a partir del mismo pues se desconocen los contratos privados que se firmaron con otros aparte de que dicho documento no es sino una minuta de trabajo, sin fecha y sin número de protocolo (folio 42) y, por tanto, carente de valor probatorio.

No obstante lo expuesto, coincidimos con la sentencia de instancia sobre la aplicabilidad de las Leyes sobre Defensa de los Consumidores, citadas por la actora en la fundamentación jurídica del escrito de demanda, y en concreto la Ley 7/1998 de 13 de abril, que regula las Condiciones Generales de Contratación, estimando que la fijación del plazo de terminación de la obra fue impuesta por el vendedor, y considerando que, en virtud de lo dispuesto en su art. 2, es aplicable al supuesto enjuiciado dicha Ley, y en concreto su artículo 8.2, que remite al art. 10 bis (introducido por esta Ley), y disposición adicional primera, estableciendo esta el carácter de cláusula abusiva, apartado I, 1ª ., las cláusulas que reserven al profesional que contrata con el consumidor un plazo (...) insuficientemente determinado para (....) satisfacer la prestación debida, lo cual consideramos que acontece en el supuesto enjuiciado, pues es claro que ya la vendedora preveía problemas administrativos que dilatarían el que se diera el acta oficial de replanteo, pues de hecho no se le da hasta el 9 de mayo de 2005 (folio 41), esto es, mas de dos años y cuatro meses después de la firma del contrato (26-12-2002), sin que informara de esas posibles dificultades al comprador, pero es que si estimamos que el vendedor no conocía o preveía tales dificultades, habría que considerar una falta de diligencia tan sólo achacable a quien motivó tan larga dilación en la obtención del acta de replanteo.

Partiendo de lo expuesto, se considera acertada la integración que de las cláusulas del contrato realiza la juzgadora de instancia (el artículo 65 del nuevo Texto Refundido del Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, se refiere a ello), una vez determinado que es abusiva y ausente de equilibrio la cláusula que establece el plazo a partir del replanteo, fijando en treinta meses la juzgadora de instancia, el plazo que ponderadamente se considera que hubiera tardado en concluir, y ello a partir de la firma del contrato, estimando dicho lapso temporal más acorde en cuanto que se podría desglosar en 20 meses para terminar las obras (tal y como preveía el vendedor), y diez meses para obtener el acta de replanteo, que es un tiempo más que razonable por quien es de suponer que tiene todos, los proyectos y papeles en regla y preparados ya que está vendiendo viviendas sobre plano, debiendo señalar que el Servicio Técnico de Disciplina urbanística (folio 193) establece en 36 meses el tiempo máximo de ejecución de las obras.

SEGUNDO.- Establecido lo anterior, se estima correcta la indemnización otorgada en la sentencia de instancia en el fundamento de derecho cuarto, relativa a los recibos de alquiler pagados por el uso de la vivienda desde julio de 2005 hasta mayo de 2007, suscribiendo lo razonado al respecto en la citada sentencia de instancia.»

En materia de incumplimiento de las calidades ofertadas, Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 5 de noviembre de 2009:

«TERCERO.- El segundo motivo de oposición a la condena de sustitución de las vidrieras en salones y dormitorios es sustentado por Hipania en base a un presunto error en la valoración de la prueba.

Dos argumentos utiliza en su recurso para sustentar tal motivación, en primer lugar, el que el acristalamiento previsto no era Climalit sino "tipo" climalit, siendo sólo un error tipográfico la referencia de la memoria de calidades y, en segundo lugar, que el acristalamiento instalado no es en todo caso, de inferior calidad que el cristal marca Climalit como se acredita pericialmente sin contradicción.

En realidad, de estos motivos solo tiene relevancia el primero porque, como señala el propio apelante, la Sentencia, en pronunciamiento que no es combatido, reconoce expresamente a la vista de la pericial practicada a instancias de la promotora - doc núm. 18 y 18 bis contestación- y de la testifical emitida por los representantes de Vidrios Sureste S.L., empresa suministradora del instalado, que la calidad de lo instalado no difiere de la que existiría en el caso de haber optado por la marca Climalit, de modo que en la Sentencia impugnada se desvirtuaba de forma tajante, sin duda con acierto a la vista de la prueba practicada, la afirmación contenida en el informe pericial de la actora -doc núm. 83 demanda- conforme al cual, el cristal instalado por la promotora era de inferior calidad al contenido en la memoria de calidades. No hay cuestión, por tanto, en cuanto al hecho relativo la calidad de la instalación sino, en todo caso, a la relevancia que tal hecho tenga en el cumplimiento contractual lo que está, insistimos, vinculado de forma inescindible, al motivo primero.

La cuestión se reduce por tanto a determinar si había obligación, por parte de la promotora, de instalar un acristalamiento en el que los vidrios fueran de la marca Climalit o, por el contrario, tal obligación se cumplimentaba satisfactoriamente con un acristalamiento "tipo climalit" de manera que se cumplía instalando un cristal de la calidad que se infiere de la marca Climalit, como de hecho ocurrió.

Pues bien, entiende el Tribunal que la obligación de la promotora era la de instalar cristalería de la marca Climalit, no cumpliéndose satisfactoriamente las obligaciones contractuales sustituyendo sin justificación técnica -y no lo es la alegación de mero retraso en el suministro cuando no aparece vinculado a un posible perjuicio de superior interés-, el vidrio marca Climalit por otro de esas mismas características, de pero de marca diferente. Así resulta de lo dispuesto en el artículo 3 del RD 515/1989, de 21 de abril de 1989, de protección a los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de vivienda en relación al artículo 8 de la Ley 26/1984 de Protección de Consumidores y Usuarios conforme a los cuales, la oferta, promoción y publicidad de los productos ha de ajustarse a las características de lo recibido, sin perjuicio de lo establecido en las disposiciones sobre publicidad, lo que el RD 515/89 concreta en el sentido de que la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de viviendas no puede inducir a error por la forma en que se haga, señalándose además que los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda ...que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado. Es por eso que el Tribunal Supremo, en Sentencia de 7 de noviembre de 1988, señala que la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el artículo 8 de la Ley 26/1984, origina responsabilidad en el oferente. Por otro lado, el artículo 4 de la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad establece que es engañosa la publicidad que de cualquier manera, incluida su presentación, induce o puede inducir a error a sus destinatarios, pudiendo afectar a su comportamiento económico, o perjudicar o ser capaz de perjudicar a un competidor. Y no debemos olvidar que, desde un punto de vista contractual, la interpretación que de las contradicciones que se aprecian entre el folleto de la memoria de calidades -doc núm. 15 contestación, folio 1801- y la memoria de oficios del proyecto de ejecución -doc núm. 7 demanda, folio 223-, donde expresamente se alude al vidrio "climalit", con las referencias contenidas en los presupuestos - folios 278 y 361- donde por el contrario la referencia es acristalamiento "tipo climalit", no pueden favorecer en absoluto a quien es autor de tales contradicciones -art.1288 CC-, tanto menos cuando el elemento relevante para el comprador es el documento que constituye cláusula contractual, la memoria, y no aquellos a los que no tiene acceso, como es el caso de los presupuestos que solo afectan al promotor.

La promotora estaba por tanto obligada en virtud de la publicidad ofertada a cumplir, lo que debió hacer entregando a los adquirentes todo lo que en su actividad publicitaria ha anunciado y prometido como objeto de los respectivos contratos de compraventa y en el caso, examinados el folleto relativo a la memoria de calidades, que formaba parte del contenido publicitario para captar compradores, se llega al convencimiento de que las viviendas que se ofertaban tendrían acristalamiento Climalit, es decir, de esta marca, lo que sí es relevante al comportamiento económico de los compradores -art.4 Ley 34/88- pues, en el marco de las calidades de las viviendas, constituye un factor relevante la explícita referencia a esta marca no sólo por lo que hace a la relevancia del elemento en cuestión, sino porque afecta a algunas características vinculadas a ese signo distintivo en el mercado de un producto tan concreto en su origen empresarial como es el cristal Climalit, la insonorización de la vivienda entre otros, es decir, a un presupuesto de habitabilidad -art.3-c-c.2) Ley 38/99- y siendo por tanto una marca conocida por su especial cualidad en relación a este factor de habitabilidad, marca que ha logrado condenar de manera relevante unas determinadas calidades conocidas y reconocidas por los consumidores, ninguna duda nos cabe que constituye un factor relevante en la oferta y, como tal exigible en sus exactos términos en correlación a la específica concreción del mismo.

Procede en consecuencia desestimar el recurso formulado en lo referido a la responsabilidad contractual impuesta en la Sentencia de instancia.»

Se declara abusiva la clausula penal impuesta por promotora en el contrato de compraventa de vivienda aplicable en caso de incumplimiento contractual de la compradora por "generar un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, se revela contraria a la buena fe, y viene impuesta en exclusivo beneficio de la promotora y en perjuicio del comprador". No obstante, ante dicho incumplimiento la compradora deberá indemnizar a la vendedora por daños y perjuicios. SAP Sevilla de 12 de septiembre de 2011.

PRIMERA.- Los promotores de este procedimiento ejercitaron en su escrito inicial una acción contractual para reclamar a la entidad demandada la devolución de la suma de 42.612'76 euros, entregada a la misma como parte del precio de la compraventa de una vivienda unifamiliar de la promoción Residencial […], efectuada por contrato privado celebrado el día 16 de noviembre de 2006, contrato que la vendedora demandada resolvió el 12 de junio de 2008 porque los compradores demandantes no comparecieron en la Notaría para la firma de escritura pública pese a la citación efectuada por la vendedora […],  entendiendo la indicada cantidad como indemnización de daños y perjuicios de acuerdo con lo pactado en el contrato.

Fundaban su pretensión los actores en que la cláusula novena del contrato es abusiva.

La entidad demandada se opuso a la pretensión alegando, esencialmente, que los compradores incumplieron el contrato de compraventa al no otorgar la escritura pública pese a los requerimientos efectuados al efecto por [la demandada], y considera que la cláusula novena está aceptada por las partes y fija las consecuencias de la resolución del contrato por causa de incumplimiento de la parte compradora.

El Juzgado de instancia dictó Sentencia que estimó parcialmente la demanda condenando a la demandada a devolver a los actores la suma de 37.878'01 euros, reconociendo el derecho de la demandada a ser indemnizada por los daños y perjuicios que el incumplimiento de los actores le ha causado en la suma de 4.734'75 euros (el 10% de la cantidad que los compradores entregaron anticipadamente a cuenta del precio total de la vivienda, que fue convenido en el contrato privado en la suma de 315.650 euros ). Contra esta Resolución se alza la demandada para pedir la desestimación íntegra de la demanda, fundando su recurso en que los actores incumplieron totalmente el contrato de compraventa al no otorgar la escritura pública, lo que ha causado a la vendedora unos daños y perjuicios de los que debe ser resarcido, no pudiéndose moderar la indemnización fijada en la clausula penal de conformidad con lo dispuesto en el art. 1.154 del Código Civil.

SEGUNDO.- […] Nos hallamos por tanto, ante un patente incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por los compradores en el contrato privado de compraventa, los cuales sin causa alguna que lo justificase no firmaron la escritura pública de compraventa, con lo cual frustraron el fin del contrato al no poderse transmitir la propiedad por causas a ellos únicamente imputables, lo que obviamente produjo a la entidad promotora que vendía unos daños y perjuicios que deben ser indemnizados.

A tal fin, la vendedora procedió a aplicar la cláusula penal contenida en la estipulación novena del contrato de compraventa, y retuvo como indemnización de daños y perjuicios el noventa por ciento de la suma que los compradores habían entregado a cuenta del precio de la vivienda, procediendo a reintegrarles el diez por ciento de lo recibido.

Pero los compradores consideran que la citada clausula es abusiva, debe ser declarada nula, y en consecuencia se les debe devolver todo el dinero entregado anticipadamente.

Acerca de las clausulas penales contenidas en contratos de compraventa celebrados entre una promotora y un consumidor, esta Sala tiene declarado que de acuerdo con el apartado c) del artículo 10.1 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General par la la Defensa de los Consumidores y Usuarios, vigente hasta el 30 de noviembre de 2.007, las cláusulas, condiciones o estipulaciones que se apliquen a la oferta o promoción de productos o servicios, y las cláusulas no negociadas individualmente relativas a tales productos o servicios, incluidos los que faciliten las Administraciones públicas y las entidades y empresas de ellas dependientes, deberán, entre otros requisitos, ajustarse a la buena fe y justo equilibrio entre los derechos y  bligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas.

Por su parte el artículo 10 bis consideraba cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso, se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional primera de esta Ley . Conforme a dicha disposición adicional primera es abusiva por falta de reciprocidad, entre otras, la que establezca la retención de cantidades abonadas por el consumidor por renuncia, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el profesional.

Tales preceptos básicamente han sido recogidos por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Así el artículo 80.1 , apartado c), exige que en los contratos con consumidores y usuarios que utilicen cláusulas no negociadas individualmente se ajusten a la buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas. Por su parte el artículo 82.1 considera cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

Finalmente el artículo 87 considera abusivas las cláusulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, contraria a la buena fe, en perjuicio del consumidor y usuario y, en particular, en su apartado 2, la retención de cantidades abonadas por el consumidor y usuario por renuncia, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el empresario.

Renunciar es, según la 22.ª edición del Diccionario de la Lengua Española, hacer dejación voluntaria, dimisión o apartamiento de algo que se tiene, o se puede tener o desistir de algún empeño o proyecto.

Por tanto, es un término en el que ha de incluirse al resolución contractual por incumplimiento de sus obligaciones de alguna de las partes, que no es otra cosa que una renuncia a cumplir el contrato y obtener la contraprestación perseguida. Así pues, habrá cláusula abusiva cuando el promotor vendedor pueda quedarse con las cantidades recibidas a cuenta del precio en caso de incumplimiento imputable al consumidor comprador, sin necesidad de cuantificar y acreditar su perjuicio, y no se prevea una medida similar, por ejemplo la devolución duplicada de las cantidades recibidas a cuenta por el vendedor, en el caso de incumplimiento imputable al mismo.

Como dice el Tribunal Supremo, toda cláusula penal tiene como finalidad una función liquidatoria, de evaluación objetiva y además anticipada de aquellos daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato. Por tanto, en atención a dicho objetivo, así como a la buena fe que, en todo caso, debe presidir las relaciones mercantiles entre las partes, es necesaria la fijación de un mismo régimen o previsión sancionatoria en aquellos casos de incumplimiento contractual por cualquiera de las partes contratantes. Es obvio que la cláusula contractual novena que nos ocupa no se acomodaría a tales previsiones y equilibrio. La misma sólo regula el caso de que el incumplimiento contractual sea del comprador, mientras que por el contrario no contempla el caso de que el incumplimiento resultara atribuible a la promotora vendedora. Así, en el caso de que el comprador no cumpla, la parte vendedora podría resolver el contrato con derecho a la percepción de una indemnización de daños y perjuicios del noventa por ciento de las cantidades hasta entonces satisfechas por el comprador. Por consiguiente, la vendedora tendría un derecho de retención de una importante parte de las cantidades pagadas por el comprador si éste incumple sus obligaciones, lo que en modo alguno se prevé contractualmente si la parte incumplidora es la vendedora, ya que en tal supuesto, no existiría esa liquidación previa y anticipada en concepto de daños y perjuicios en favor del comprador, sino que recaería sobre dicho consumidor, en el marco de un proceso posterior, la carga de probar la existencia y cuantía de los daños y perjuicios sufridos, no quedando, por tanto, exonerado de tal carga como en efecto sí lo está la vendedora. No puede considerarse desde luego que la obligación del vendedor de devolver las cantidades pagadas a cuenta en caso de que la promotora no cumpla sus obligaciones como una cláusula penal equivalente a aquélla cuya nulidad se pide, por cuanto que la devolución del precio pagada no es otra cosa que una consecuencia natural de la resolución del contrato con la consiguiente obligación de las partes de devolver cada una lo recibido en virtud del mismo. La cláusula discutida en estos autos sólo podría considerarse equilibrada si el contrato, como ya se ha indicado antes, hubiese establecido en caso de resolución por incumplimiento del promotor la obligación de devolver las cantidades recibidas duplicadas.

Se trataría, en definitiva de una cláusula que reúne los presupuestos citados en el fundamento precedente, pues no ha sido pactada individualmente, sino que es una cláusula tipo impuesta por el promotor vendedor a todos los consumidores compradores, genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, se revela contraria a la buena fe, y viene impuesta en exclusivo beneficio de la promotora y en perjuicio del comprador.

TERCERO.- Ahora bien, el hecho de que haya que calificar la clausula novena del contrato  privado de compraventa como abusiva, no significa que la parte incumplidora no deba de responder por las consecuencias perjudiciales que su incumplimiento causó a la otra. El artículo 10 bis 2 de la LGDCU de 19 de julio de 1984 dispone, y el actual art. 83.2 del Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre reitera, que la parte del contrato afectada por la nulidad de una cláusula abusiva se integrará con arreglo a lo dispuesto en el art. 1258 Código civil . Conforme a este precepto, los contratos obligan no sólo al cumplimiento de lo  expresamente pactado sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

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