Vivienda Nueva
Vivienda Nueva

Derechos

Información previa

La publicidad forma parte del contrato, por lo que siempre deberá guardarse toda la información publicitaria que se le haga llegar al comprador: anuncios en prensa, páginas web, folletos, videos promocionales, etc. Si una vivienda comunitaria se ha ofrecido con jardín o piscina, y cuando se entrega finalmente omite estos extras porque técnicamente no pudo cumplirse esa parte del proyecto, el comprador podrá interponer reclamación por este motivo aunque tales servicios no vinieran recogidos en el contrato (en este concreto caso, si técnicamente no es posible la construcción de dichos servicios, procederá una rebaja del precio proporcional al menor valor del inmueble, o incluso una resolución del contrato según los casos

Toda la información que conste en la publicidad citada será exigible por parte del consumidor al vendedor.

Además, existe una información mínima que el vendedor debe suministrar al comprador:

- Nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el registro mercantil, del vendedor.

- Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

- Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

- Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.

- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

- Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

- Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago. En relación con el precio, se informará:

  • Del precio total de la venta, que se entenderá, que incluye en su caso, los honorarios de agente y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso se indicará la cuota que corresponda por el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
  • Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros.
  • Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.
  • Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él con garantía real sobre la propia vivienda, se indicará con claridad el notario autorizante de la correspondiente escritura, fecha de ésta, datos de su inscripción en el registro de la propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades.
  • Garantías que deberá constituir el comprador por el precio o la parte de él aplazado.

- Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.

- Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.

- Si la comunidad de propietarios ya está funcionando se facilitará un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta.

- Información en cuanto al pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda.

- Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar de modo especialmente legible lo siguiente:

  • Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al vendedor.
  • Los artículos 1280.1 y 1279 del Código civil.
  • El derecho a la elección de notario que corresponde al consumidor, sin que este pueda imponer notario que, por su competencia territorial carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio.

- En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.

- Cuando se trate de primera transmisión se indicará el nombre y domicilio del arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.

- En el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada se deberá tener a disposición del público y de las autoridades competentes copia del documento o documentos en los que se formalizan las garantías entregadas a cuenta según la Ley 57/1968, de 27 de julio.

Contrato de compraventa

En caso de que finalmente se decida por la adquisición, de forma previa a la firma de ningún documento de compromiso (contrato, señal, precontrato, etc.), debe interesarse por la forma de pago y su accesibilidad a la financiación.

Una vez resuelto la cuestión de la financiación del pago de la vivienda, lo habitual es proceder a la firma de un contrato privado de adquisición, que regulará la relación entre el vendedor y el comprador en tanto finaliza la construcción y se entrega la vivienda.

Es posible que la vivienda esté ya construida; en este caso, puede firmarse directamente el contrato en la notaría y proceder a la entrega del inmueble.

También es posible que se firme un documento de señal en tanto se prepara el contrato privado; sirve para interrumpir el proceso de venta de ese inmueble, como una especie de reserva.

En cualquier caso, todo documento contractual debe ser leído y estudiado minuciosamente por el comprador; y en caso de no comprender correctamente el alcance de cualquiera de sus cláusulas, solicitar el asesoramiento y la asistencia de profesionales expertos en esta materia.

Debe tenerse en cuenta, además, que dicho contrato:

- Deberá ir redactado con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.

- Deberá responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones.

- No incluirá cláusulas que:

  • No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.
  • Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal. A tales efectos: 


- Las obras de reformas motivadas en causas diligentemente no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos de urbanización o construcción que hayan de originar modificación del precio estipulado, serán previamente comunicadas a los adquirentes quienes deberán dar su conformidad a la cuantía exacta que la reforma produzca. 


- Las reformas que propongan los adquirentes serán asimismo objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que deriven en el precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados.

  • Supongan la repercusión al comprador o arrendatario de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables.
  • Impongan, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por Ley o por naturaleza corresponden al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación).
  • Obliguen al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
  • La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
  • La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

Una vez que la vivienda ha sido terminada y se dispone de los permisos necesarios para su uso como tal, se procede a su entrega al comprador; para ello, ésta habrá debido buscar el importe necesario para hacer frente a la compra a través de las vías ya explicadas. En la notaría, comparecerá el vendedor, que entregará las llaves al comprador; el representante de la entidad bancaria, que entregará el importe de la compra al vendedor; y el propio comprador, quien no sólo adquiere la vivienda sino que también firma el contrato de préstamo hipotecario.

Retraso en la entrega de la vivienda

Uno de los incumplimientos más habituales en la compra de vivienda nueva es el retraso en la entrega.

El contrato debe fijar con claridad cuál ha de ser dicho momento. La entrega de la vivienda, es un elemento muy importante -si no esencial- del contrato, pues el comprador contará con el inmueble para la fecha anunciada y comprometida en el contrato. 

Más aún, el incumplimiento de esta obligación (no la entrega en sí, sino el momento en que se produzca) permite en muchas ocasiones cuantificar fácilmente los daños y perjuicios que se causen al comprador: alquiler de la vivienda en la que resida, guardamuebles, compromisos que a su vez no pueda cumplir (por ejemplo, entrega de la vivienda anterior en la que residiera) o, incluso, intereses sobre las cantidades entregadas a cuenta.

Dichos daños, en la medida en que puedan ser cuantificados y probados podrán ser reclamados al vendedor. El consumidor, de esta forma, puede encontrarse con tres dificultades:

  • Que no pueda cuantificar el daño. Los daños y perjuicios que se reclamen han de estar debidamente probados y cuantificados. Si no se cumplen ambos requisitos no prosperará la reclamación del consumidor. Para tal acreditación servirá cualquier medio de prueba admitido, como contratos suscritos por el comprador, recibos de alquiler, facturas de guardamuebles, etc. No está reconocido legalmente que pueda reclamarse una indemnización tasada o a tanto alzado, sino que el importe de lo que se reclame ha de coincidir con los daños realmente sufridos.
  • Que el contrato excluya responsabilidad en caso de retraso en la entrega. Esta cláusula sería ilegal; el consumidor tiene derecho a reclamar por los daños y perjuicios que se le causen (art. 1124 del Código civil) y es abusiva y se tiene por no puesta «la exclusión o limitación de forma inadecuada de los derechos legales del consumidor y usuario por incumplimiento total o parcial o cumplimiento defectuoso del empresario» (art. 86.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre).
  • Que el contrato no fije una fecha clara de entrega. Como se indicó, el contrato debe fijar la fecha de entrega, pues según los casos puede llegar a ser un elemento esencial del contrato. Si no fuera así o la fecha fuese excesivamente inconcreta, podría impugnarse el contrato por este motivo o bien fijar, mediante informe pericial, la fecha de entrega en función de las circunstancias del contrato.

Incumplimiento en materia de calidades y deficiencias en materia de vivienda

Tras los retrasos en la entrega, los incumplimientos en materia de calidades y deficiencias son los motivos de queja más habituales.

Incumplimiento Calidad

En cuanto incumplimiento de la calidad de la construcción, se trata de diferencias entre el contrato y lo entregado. El contrato incorpora una memoria de calidades que describe las características técnicas de la vivienda, su extensión y demás características; pero no sólo debe tenerse en cuenta el contrato sino también la publicidad y cualquier descripción técnica de la edificación, pues aunque no venga expresamente incorporada en el contrato (o incluso expresamente excluida) su contenido puede ser exigido en sus términos por el comprador.

Deficiencias construcción

En lo que se refiere a las deficiencias de la construcción, la normativa prevé distintos plazos en función de la entidad de esas deficiencias (artículo 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación):

- Diez años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

- Tres años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

- Un año para daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

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