Arrendamientos Urbanos
Arrendamientos Urbanos

Jurisprudencia

La sustitución de una caldera puede encuadrarse en el concepto de obras de conservación cuya realización compete al arrendador. Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, S 24-3-2006, nº 197/2006, rec. 492/2005.

Apelan los demandantes arrendatarios de la vivienda en virtud del contrato de arrendamiento, la sentencia de primera instancia que desestimó la demanda en ejercicio de la pretensión de condena de la arrendadora demandada a sustituir la caldera de la vivienda, sin derecho a elevación de la renta, con fundamento en el artículo 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos , distingue tres tipos de obras: 1.-Obras de conservación, consistentes en las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, y que son obligación y a cargo del arrendador; 2.- Obras de mejora que son facultad del arrendador y a su cargo; y 3.- Obras de adaptación o modificación que son facultad del inquilino y a su cargo, en determinadas condiciones, con el consentimiento del arrendador o autorización judicial.

En este sentido, debiendo interpretarse las normas según el sentido propio de sus palabras, se entiende por "reparación", la acción y efecto de reparar cosas materiales mal hechas o estropeadas; y se entiende por "conservar" mantener una cosa o cuidar de su permanencia.

Es decir que la reparación y conservación implica la idea de preexistencia en la vivienda arrendada de los elementos mal hechos o estropeados que es necesario que el arrendador repare para que la vivienda pueda seguir sirviendo al uso convenido.

Por otro lado, el artículo 1562 del Código Civil , establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555,2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, la declaración del técnico de la empresa reparadora, y la ausencia de prueba en contrario, que la caldera se encontraba instalada en la vivienda desde el comienzo del arrendamiento; que tiene veinticinco años de antigüedad, cuando la vida de una caldera es de entre diez y quince años; que las piezas de la caldera se encuentran en muy mal estado; y que es recomendable la sustitución del aparato por ser más barato que su reparación, estando presupuestada la sustitución en 997'29 €.

En consecuencia, resulta de lo actuado que la causa de la avería de la caldera, preexistente en la vivienda en el momento del arrendamiento en el año 2002, es su antigüedad, y no el mal uso de la misma, habiéndose manifestado el mal estado de la caldera en el año 2004; y que las obras que son objeto de la demanda exceden del concepto de pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, a cargo del arrendatario, a que se refiere el artículo 21,4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y por el contrario integran por completo el concepto de obras de conservación, a las que se refiere el artículo 21,1 , en relación con el artículo 1554,2º del Código Civil, referidos a las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, y que son obligación y a cargo del arrendador, sin derecho a elevar la renta, procediendo en definitiva la estimación de la demanda en ejercicio de la pretensión de sustitución de la caldera, y por consiguiente la estimación en cuanto a este extremo del recurso de apelación de la demandante.

El cónyuge que ha celebrado el contrato de arrendamiento continúa siendo arrendatario, aunque por decisión judicial, en caso de divorcio, sea el cónyuge no arrendatario el que tenga derecho al uso de la vivienda. Audiencia Provincial de Madrid, sec. 13ª, A 16-7-2010.

EL Juzgado de 1ª Instancia núm. dictó sentencia por la que acordó la extinción del contrato de arrendamiento suscrito con apercibimiento de lanzamiento, siendo también condenados a abonar a la demandante 3.973,52 €, con los intereses legales correspondientes más las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen hasta la ejecución de la sentencia o desalojo efectivo.

El arrendatario, presentó escrito por el que formulaba oposición a la ejecución despachada con apoyo en su falta de legitimación pasiva, ya que: 1º desde el día 31 de diciembre de 2004 dejó de vivir en el domicilio conyugal al iniciar los trámites de separación de mutuo acuerdo de su esposa; 2º en el convenio regulador se dispuso que el hasta ese momento domicilio conyugal, sería de uso exclusivo de su ex cónyuge y de las hijas concediendo la separación legal y aprobando la propuesta de convenio regulador. Por lo que terminó solicitando que se dejara sin efecto la ejecución despachada.

La Juzgadora rechazó totalmente la oposición a la ejecución con apoyo en dos motivos sustanciales; uno, que no se encuentra la falta de legitimación pasiva; y dos, que la Ley de Arrendamientos Urbanos, (artículo 15) no concede una subrogación "opelegis" en la titularidad arrendaticia a favor del cónyuge no titular a quien se atribuye el uso, sino simplemente una continuación de uso, manteniendo la condición de arrendatario el titular formal.

Aunque, como acertadamente se expone en la resolución apelada, cuando el título ejecutivo es una sentencia, según el artículo 556-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sólo cabe fundar la oposición a la ejecución en el pago o cumplimiento, la caducidad de la acción ejecutiva y los pactos o transacciones que se hubieren convenido para evitar la ejecución. Excepciones entre las que, claramente, no se halla la falta de legitimación pasiva, por la sencilla razón de que los hechos que pudieran darle sustento debieron ser esgrimidos oportunamente en el juicio o procedimiento en que se dictó la sentencia, al ya existir en ese momento, siendo ahora extemporánea e indebida su alegación.

Conforme al principio de relatividad de los contratos, estos solo producen efecto entre las partes que los otorgan, y sus herederos.

De modo que si constante el matrimonio uno de los cónyuges suscribe un contrato de arrendamiento de vivienda, solo él ostentará la titularidad arrendaticia y será el sujeto de derechos y obligaciones frente al arrendador, sin perjuicio de que el derecho a usar la vivienda, si constituyera el domicilio conyugal, se integre dentro del patrimonio familiar si aquel estuviera sujeto al régimen de gananciales. La novación o modificación subjetiva del contrato queda sujeta, con carácter general, a lo establecido en los artículos 1205 y siguientes del Código Civil, y, de modo especial, a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en este caso a la de 25 de noviembre de 1994, artículos 8, 12, 14 y 16, entre otros del Código Civil que, a su vez, constituyen la demostración legal de que la condición de arrendatario radica en el cónyuge contratante.

Se han de distinguir dos relaciones jurídicas distintas e independientes. La que surge con la firma del contrato de arrendamiento entre el arrendador y el arrendatario, que permanece inalterada en todos sus derechos y obligaciones, y la relación jurídica privada que nace con la celebración del matrimonio, en cuyo seno es dable que el uso de la vivienda arrendada por uno sólo de los cónyuges sea atribuido por resolución judicial a aquél que no ostenta la condición de arrendatario, quedando circunscritos a ese ámbito interno los efectos de la mencionada atribución, que, en caso de que el cónyuge no arrendatario acepte ese derecho, deberá comunicarlo al arrendador, no a efectos de constituir con el una nueva relación jurídica, sino para no ser perjudicado en el disfrute de ese uso del bien arrendado atribuido por el órgano judicial competente, quien, como es consustancial a su ámbito de conocimiento, únicamente puede disponer o decidir sobre aquello que forma parte del patrimonio familiar (en el que se incardina el uso de la vivienda conyugal), pero no alterar o novar las relaciones jurídicas constituidas por uno solo de los cónyuges con un tercero, que no interviene en el procedimiento de nulidad, separación o divorcio, cuando esa potestad no le viene expresamente concedida por la Ley.

En definitiva, el derecho que concede el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para hacerse efectivo precisa de los siguientes requisitos:

La existencia de un procedimiento matrimonial en el que, por resolución judicial, se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada al cónyuge no arrendatario.

Que dicho cónyuge quiera continuar en el uso de la vivienda arrendada.

Que el ejercicio del derecho o facultad concedida sea comunicado al arrendador en el plazo de dos meses desde la notificación de la resolución judicial correspondiente".

Así pues, al no concurrir, o así no acreditarse, todos los presupuestos de aplicación del artículo 15 de la Ley de Arrendamientos el arrendatario no quedó desligado del vínculo locativo constituido, debiendo, por tanto, hacer frente al cumplimiento de las obligaciones que le imponen las estipulaciones del posible desconocimiento de la existencia del juicio debe y puede combatirse a través de los remedios que le concede el ordenamiento jurídico, pero no en este trance procesal, sin que quepa apreciar error alguno en la valoración de la prueba por la Juzgadora de 1ª Instancia.

Deducción de la fianza y la garantía el importe acreditado de la reparación de los desperfectos causados en la vivienda. Audiencia Provincial de Madrid, sec. 18ª, S 16-3-2009.

Ejercitada por la parte actora en su día una acción personal de reclamación de cantidad en exigencia al demandado como arrendador de la vivienda la devolución de la suma de 9.000.- euros en su día entregadas en concepto de fianza y depósito de garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales una vez resuelto el mismo y desalojada la vivienda. Se formuló oposición por el arrendador afirmando la existencia de desperfectos tanto en el interior de la vivienda como en el jardín de la misma cuya reparación ascendía a una cantidad superior a la entregada como fianza y garantía, siendo dictada sentencia en la instancia por la que se desestimaba la demanda formulada, interponiéndose por los demandantes el recurso que es objeto de consideración por esta Sala.

Efectivamente, el arrendatario ha de responder de los daños causados en la vivienda arrendada y en todas sus instalaciones anejas más aún cuando en el contrato se estableció expresamente que todo ello se entregaba a los demandantes en perfectas condiciones y en todo caso porque así se presume. Además en virtud de lo dispuesto en el art.. 21 1 LAU son aplicables los arts. 1563 y 1564 Cc. estableciendo el primero una presunción de responsabilidad en el arrendatario que podrá probar que el deterioro se ha producido sin culpa suya o por mera acción del transcurso del tiempo.

Cuestión distinta es la de cuantificar el importe de la reparación de los desperfectos y ello porque también asiste la razón a los demandantes cuando impugnan no la realidad en sí de los documentos acompañados para tal cuantificación sino la descripción de sus conceptos.
El demandado aportó una factura en la que genéricamente se fijaba la suma de 6.960.- euros "por los trabajos realizados de pintura, limpieza, carpintería y electricidad", sin concretar qué trabajos eran esos y singularmente a qué dependencias afectaba esa pintura, qué habría de limpiarse en exceso sobre lo que sería la limpieza normal para volver en su caso a arrendar la vivienda, qué desperfectos existían en carpintería y cuales en electricidad. En el acta notarial se aprecia el desperfecto en el videoportero, los daños en el jardín, desperfectos en el mobiliario de cocina que no se incluyen en esa factura, daños en la pintura y poco más. En la documentación adjuntada a la demanda y remitida por el arrendador a los arrendatarios antes de la litis consta un presupuesto por instalación de un videoportero, un presupuesto de pintura y otro sobre otras reparaciones. Pues bien si se relacionan tales documentos con el acta notarial únicamente podrá estimarse como acreditada la cuantía de la reparación del videoportero y la pintura de la vivienda en franco mal estado, ascendente a 3.170.- euros (sin IVA por ser cantidades presupuestadas) sin que quepa incluir la suma por otras reparaciones al no estar individualizadas ni acreditados los desperfectos en puertas de cocina y entrada, existencia de escombros, motor del toldo o limpieza mayor de la precisa para nuevo arriendo. Y a ello habrá de sumarse la cantidad presupuestada por colocación de césped y aligustre en el jardín dado el estado en que quedó según ese acta notarial acreditativa del abandono del mismo, sin que quepa suma alguna por el importe de un abeto desde el momento en que se ignora el motivo de su pérdida, ascendente ello a 2.624,50.- euros; en total pues 5.794,5.- euros siendo tal la cantidad que ha de estimarse como acreditada en base a una valoración conjunta de las pruebas practicadas desde el momento en que si bien la responsabilidad de los desperfectos se presume en el arrendatario, la cuantificación del importe de su reparación incumbe al arrendador que sólo parcialmente lo ha acreditado.

En su consecuencia, habiendo sido en su día entregada en concepto de fianza y depósito en garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato la suma total de 9.000.- euros el demandado está obligado a reintegrar la suma de 3.205,50.- euros, procediendo por ende la estimación parcial del recurso y con él de la demanda sin expreso pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas en ninguna de ambas instancias.

FALLO

Que estimando parcialmente el recurso de apelación condenando al demandado al pago a los demandantes de la cantidad de 3.205,50.- euros más los intereses

Actualización de la renta. Audiencia Provincial de Vizcaya, sec. 3ª, S 9-6-2010

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Se alza la parte apelante contra la desestimación que en sentencia se declara de su reconvención y estimación parcial de la demanda principal; en su defensa alega que se ha acreditado con la redacción del contrato de arrendamiento que en el momento de su suscripción hizo entrega a la demandante arrendadora de la cantidad que se solicita por fianza; ningún otro medio de prueba tiene a su alcance, por ello se debe estar e interpretar los términos del contrato en los que expresamente constan; la prueba testifical debe ser ponderada atendiendo que son amigos del actor y que ninguno estuvo presente a la consumación y firma del contrato por lo que no puede conocer si se abonó o no la fianza en ese acto; acreditado que se entregó la cantidad señalada por fianza, debe ser compensada con las cantidades que se adeudaban por rentas.

En cuanto las actualizaciones de renta sostiene que únicamente deben ser fijadas en su caso desde la interposición de la demanda, al ser este el único momento en que fue requerido de este pago su defendido, al no ser con anterioridad nunca reclamadas.

TERCERO.- Analizaremos seguidamente la cuestión sobre las actualizaciones de rentas solicitadas en la demanda que en sentencia se conceden y que la parte demandada se oponía a su aplicación y estimación al no ser reclamadas a lo largo de la vida del contrato, sin bien en el recurso de apelación sostiene que de conformidad a lo expresamente reseñado en el art. 18 de la LAU, las actualizaciones de las rentas a que se le han condenado solo puede ser en su caso desde la fecha de interposición de la demanda.

Al respecto debemos recordar que como dice la sentencia de la AP de Madrid de 16 mayo 2001 en la que en relación con la actualización de las rentas efectúa un análisis de la situación y establece que: "Actualización de la renta; primeros cinco años. Para las relaciones arrendaticias urbanas de vivienda que arranquen de un contrato celebrado a partir del día 1 Ene. 1995 y que se encuentren dentro de los 5 primeros años de su duración, se consagra en los números 1 y 3 del artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 Nov., de Arrendamientos Urbanos, un sistema legal de actualización de la renta arrendaticia.

I. Sólo es de aplicación durante los 5 primeros años de duración del contrato, siendo, para ello, indiferente si se trata de una duración pactada o de la prórroga legal de los 5 años del número 1 del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 EDL1994/18384 (obligatoria para el arrendador y potestativa para el inquilino).

II. Es nula y se tendrá por no puesta cualquier estipulación que modifique en perjuicio del inquilino este sistema legal de actualización del número 1 del artículo 18 (artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994). Discrepando la doctrina acerca de la validez del pacto modificativo favorable al inquilino.

III. Partimos de una renta inicial de la relación arrendaticia libremente pactada por arrendador y arrendatario. Y, sobre esa renta, el sistema legal de actualización se apoya en tres premisas:

1.ª Momento de cada actualización.

Será en la fecha en que cumpla cada año de vigencia del contrato.

2.ª Criterio actualizador.

Se debe aplicar la variación porcentual del índice General Nacional de Precios al Consumo experimentada en un período de doce meses inmediatamente anteriores al momento de cada actualización (fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato). Es decir, la variación experimentada por el índice de Precios al Consumo, publicado por el Instituto Nacional de Estadística, en los doce meses anteriores. El mes inicial del cómputo retroactivo de estos doce meses anteriores será, en principio, el anterior a aquel en que se celebró el contrato. Pero no siempre será así, sino que, en ocasiones, será uno o varios meses anteriores a ese, como exponemos a continuación.

Llegado el día del año siguiente o de los sucesivos años a aquel en que se celebró el contrato, es decir el momento de la actualización a partir del que ya se puede notificar la nueva renta actualizada, nos podemos encontrar con que el arrendador no conoce la variación del índice de Precios al Consumo del mes anterior. Téngase en cuenta que la variación del índice de Precios al Consumo de cada mes se publica con retraso (uno o más meses). Pues bien, sobre la base de este retraso en la publicación del índice de Precios al Consumo, sucederá que, al cumplirse un año desde la celebración del contrato (o desde el anterior cumpleaños), el arrendador no podría notificar al inquilino la nueva renta actualizada ya que desconocería la variación del índice de Precios al Consumo del mes anterior, con lo que tendría que esperar al mes o a los meses siguientes, una vez conocida la variación del índice de Precios al Consumo del mes anterior al de la celebración del contrato, para hacer la notificación de la renta actualizada.

Para solucionar al arrendador este desfase en la actualización de la renta, el grupo parlamentario de Convergencia i Unió propuso una enmienda (BOCG, Congreso, de 20 Jun. 1994, Serie A, número 54.11. Enmienda número 315) al texto del Proyecto de 21 Feb. 1994, que se justifica para «esclarecer los mecanismos de actualización de la renta», y que dio origen a la última parte del número 1 del artículo 18 «...tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado»

De tal manera que, para la primera actualización, se acude retroactivamente en el tiempo a la fecha de celebración del contrato y se comprueba, en esa fecha, a que mes correspondía el último índice del índice de Precios al Consumo publicado. Y será este mes, que puede ser el inmediato anterior u otro anterior a este, el que habrá de tenerse en cuenta para hacer la actualización de la renta. Supone el legislador que el retraso en la publicación del índice de Precios al Consumo es constante y regular, pudiendo reducirse la tardanza pero no aumentarse. Por lo que, en base a esta suposición, al llegar al primer cumpleaños del contrato ya se conocerá la variación del Índice de Precios al Consumo de ese mes precedente respecto del que ya se conocía al celebrarse el contrato. Por lo que al cumplirse el primer año del contrato, ya puede el arrendador notificar al inquilino la nueva renta actualizada acudiendo a la variación del Índice de Precios al Consumo de ese mes (coincidente con el mes del año pasado respecto del que se conocía, al celebrarse el contrato, el último índice publicado de los precios al consumo) el cual deberá sumarse a los otros once índices mensuales previos.

Tras la primera, en las sucesivas actualizaciones se parte del último mes cuya variación del índice de Precios al Consumo se hubiera aplicado en la anterior actualización. De tal manera que, el desfase se arrastra en las actualizaciones sucesivas para que no se solape el mismo índice en dos actualizaciones.

3.ª Momento de exigibilidad de la nueva renta actualizada.

Será a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador lo notifique al arrendatario por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado.

El momento de cada actualización (cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato) marca la fecha inicial para hacer la notificación, pero no se impone que se haga ni en ese día ni en ese mes. Se puede hacer en cualquier mes posterior, si bien no será exigible hasta el mes siguiente a que se haga.

IV. Posible acumulación de índices.

Partimos del siguiente supuesto: durante los 5 primeros años de vigencia del contrato el arrendador deja transcurrir uno o varios años sin actualizar la renta. Después de lo cual, y antes del transcurso de esos 5 años, la actualiza. La cuestión que se plantea es la de si, para esta actualización, sólo puede tenerse en cuenta la variación del Índice de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a esa actualización (no acumulación de índices), o si, además de esa variación, también puede tenerse en cuenta las variaciones del Índice de Precios al Consumo durante los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha en que procedería la actualización de los años precedentes que no fueron actualizados (acumulación de índices). Ambas opiniones son mantenidas dentro de nuestra doctrina.

Acumulación de índices. Para alcanzar la renta actualizada se debería primero actualizar la renta que se venía pagando en cada una de las anualidades que no se han actualizado, aplicando la variación del índice de Precios al Consumo en los doce meses anteriores a la fecha en que podía haberse actualizado la renta que no se actualizó. Y, una vez calculada la renta actualizada del año anterior, aplicarle, a esta renta actualizada, la variación del índice de Precios al Consumo de los doce meses anteriores a la fecha de actualización de la renta que el arrendador ha decidido actualizar. Pero quede claro que se trata de simples operaciones aritméticas para calcular la nueva renta actualizada, que sólo será exigible desde el mes siguiente al de su notificación por el arrendador al inquilino, sin que puedan cobrarse esas actualizaciones previas.

Este criterio de la acumulación de índices fue el mantenido por una constante y reiterada jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo (sentencias de 7 Jul. 1972, y 4 May. 1976, recaída respecto a las cláusulas voluntarias de actualización que acudían a la variación del índice de Precios al Consumo bajo la vigencia de la vieja Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Tesis que apoyaban en la finalidad del sistema de estabilización: el hecho de no pedir la revisión correspondiente a un tiempo determinado no implica renuncia o abandono de tal facultad, ni, el retraso en su ejercicio, una conducta contraria a la buena fe; al contrario, se estima un beneficio para el arrendatario que ha estado pagando una renta no actualizada durante varios años; pero esto no ha de impedir que el arrendador actualice la renta y se determine la que se debe en el futuro. Pero se establecen dos límites a la acumulación de índices: En primer lugar, la prescripción de la acción para solicitar la actualización, a la que era de aplicación el plazo genérico de las acciones personales de 15 años, recogido en el artículo 1964 del Código Civil ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 4 Feb. 1987, , y 28 Mar. 1990, ; Y en segundo lugar deben respetarse las eventuales variaciones que ya se hubieran aceptado por ambas partes contratantes: si la renta ha sido revisada o actualizada de mutuo acuerdo entre arrendador y arrendatario, abstracción hecha de que el arrendador hubiese o no aplicado los incrementos procedentes no obstante estar en situación contractual de hacerlo, de dicha renta convencionalmente actualizada ha de partirse para las sucesivas y futuras revisiones o actualizaciones ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 20 Jul. 1989, , y 25 May. 1993, .

Se señala, por un sector de nuestra doctrina, que debe continuar manteniéndose este criterio jurisprudencial de la acumulación de índices respecto al sistema legal de actualización del número 1 del artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 Nov , de Arrendamientos Urbanos, ya que nada en la redacción de este nuevo precepto lo impide. Siendo este también el parecer de esta Sala.

No acumulación de índices. La renta actualizada es el resultado de aplicar a la renta que se venía pagando la variación del índice de Precios al Consumo en los doce meses anteriores a la fecha de la actualización que el arrendador ha decidido hacer efectiva (prescindiendo de todos los precedentes índices actualizados correspondientes a las anualidades que no se han actualizado).

Se acude a la dicción literal del número 1 del artículo 18 y encuentran apoyo a su tesis de la no acumulación en la parte del precepto que ordena atender a la variación porcentual «...en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización...», entendiéndose que si no se ejerce esa facultad durante todo ese año se pierde la posibilidad de actualizar la renta conforme al índice que fuera aplicable; Y en la referencia a que el criterio actualizador ha de aplicarse «a la renta correspondiente a la anualidad anterior», es decir, a la que se venía pagando el año anterior sin actualizar ya que no se había actualizado. Por lo que consideran que el no ejercicio de la actualización implica una renuncia al derecho. Configurándose el ejercicio de la facultad de revisión como una carga del derecho de actualización por lo que no podrá operar retroactivamente, independientemente de que las rentas vencidas estén satisfechas o no. Para los defensores de esta tesis el no ejercicio en el momento oportuno supone renuncia a la actualización de la renta de los meses correspondientes.

Como recuerda la sentencia de la AP de Murcia de 12 de noviembre de 2009, la actualización de la renta es una opción del arrendador, que puede o no ejercitarse, y que no tiene efectos retroactivos, por lo que sólo tiene derecho a cobrarla desde que lo interesa (art. 18.3 LAU de 1994 y sentencia de la Sec. 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 29 de enero de 2007 que aplica igual criterio a la Disposición Transitoria Tercera, C, de dicha Ley), por lo que, si como en el presente caso sucede, no se ha ejercitado en debida forma hasta el 13 de junio de 2007 (el anterior intento de 2002 no se tramitó conforme a la norma, por lo que no tiene efecto alguno), no puede pretender que la mera facultad de instar la actualización tenga efectos frente al arrendatario.
La sentencia de la AP de la Coruña de 29 de julio de 2007 analizando un supuesto similar dice que "El arrendador percibió la renta contractual, inicialmente pactada, durante todo el tiempo que estuvo vigente el contrato de arrendamiento, sin hacer ninguna objeción ni reclamación en relación con el importe percibido, con lo que vino a reconocer, implícitamente, que la revalorización de la renta no era automática. Por ello tenemos que coincidir con la sentencia de instancia en que al no producirse el requerimiento fehaciente del arrendador al arrendatario de la voluntad de proceder a la actualización de la renta, no es factible ahora, después de que se ha resuelto el contrato, proceder a la reclamación de cantidades que se fundamenten en actualizaciones de la renta no solicitadas ni realizadas con anterioridad.

CUARTO.- De cuanto antecede entendemos que no procede efectuar la actualización de la renta que pretende el arrendador ni siquiera desde la fecha de la demanda siendo así que en este extremo tiene razón el apelante al mostrar disconformidad con las cantidades solicitadas en su demanda en fundamento a esta pretensión; y ello porque durante la vigencia del contrato-reconocido incluso en la demanda- no se ha requerido al arrendatario de las cantidades que se estiman debe pagar por actualización de la renta que viene siendo pactada.

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