Arrendamientos Urbanos
Arrendamientos Urbanos

Derechos

Con motivo de la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que modifica la Ley Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, a continuación se facilita información sobre modificaciones introducidas por dicha reforma y que afectará a los contratos celebrados a partir del día 5 de junio de 2013, o cuando las partes así lo acuerden:

Información

Toda oferta, promoción y/o publicidad dirigida al arrendamiento de viviendas deberá ser clara, comprensible, veraz y suficiente. Se ajustará a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, sin ocultar datos fundamentales, de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios de modo  que afecte a su comportamiento económico.

Los datos, características y condiciones relativas a la vivienda (construcción, ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago) que se incluyan en la oferta promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

No obstante, si el contrato celebrado contuviese cláusulas más beneficiosas, estas prevalecerán sobre el contenido de la oferta, promoción o publicidad.

Como mínimo deberá facilitarsela siguiente información: 

  • La identidad del empresario, razón social, nombre comercial, dirección completa y número de teléfono, o del empresario por cuya cuenta actúe, y los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor o arrendador.
  • Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
  • Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
  • Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
  • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
  • Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
  • Precio total del alquiler, incluyendo impuestos y costes o cargos adicionales, los gastos que se repercutan por servicios accesorios, financiación, utilización de distintos medios de pago u otras condiciones de pagos similares
  • Fecha de entrega, condiciones contractuales y la duración del contrato, o, si el contrato es de duración indeterminada o se prolonga de forma automática, las condiciones de resolución.
  • La dirección completa en la se puede presentar quejas y reclamaciones, el tratamiento de las mismas, así como, en su caso, la información sobre el sistema extrajudicial de resolución de conflictos.

La información precontractual debe facilitarse al consumidor de forma gratuita.

Duración del contrato

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Si ésta fuese inferior a tres años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste con treinta días de antelación a la conclusión del mismo o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Si no se ha fijado un plazo o este es indeterminado, se entenderá que el plazo es de un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual.

Para los contratos firmados antes el 5 de junio de 2013, La duración será la acordada por las partes. No obstante, si el contrato es por plazo inferior a 5 años el inquilino podrá prorrogarlo anualmente hasta un mínimo de cinco años.

Interrupción del contrato

Arrendatario:

Transcurridos seis meses desde la firma del contrato, el arrendatario podrá resolverlo siempre que preavise con treinta días de antelación. Para estos casos las partes podrían pactar una indemnización de una mensualidad por año que reste para el cumplimiento del contrato o la parte proporcional para los períodos de tiempo inferiores.

Para los contratos celebrados antes del 5 de junio de 2013, el arrendatario podrá  resolver el contrato al final del mismo o de cada una de sus prórrogas, debiendo notificarlo al arrendador con un mes de antelación.

Si el contrato fuese superior a 5 años, se podrá resolver transcurrido dicho plazo y preavisando con dos meses de antelación.

Arrendador:

El arrendador, transcurrido el primer año de contrato, en caso de que necesite la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, podrá resolver el contrato siempre que preavise con dos meses de antelación a la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda.

Si en el plazo de tres meses no se ha procedido a ocupar la vivienda el anterior arrendatario podrá optar, en el plazo de 30 días, entre:

  1. volver a la vivienda y formalizar un nuevo contrato de arrendamiento por un nuevo periodo de hasta 3 años en las  mismas condiciones que tuviera en su momento, más una compensación por los gastos que hubiera supuesto la mudanza, o
  2. una indemnización de una mensualidad por año que quedara hasta la conclusión de los tres años.

Para los contratos celebrados antes del 5 de junio de 2013, el arrendador podrá resolver el contrato cuando se haya incluido en el mismo una clausula que indique que necesitará la vivienda para destinarla a vivienda habitual para sí, sus familiares en primer grado de consanguinidad, por adopción o para su cónyuge en caso de divorcio o nulidad patrimonial.

Copia contrato

La entidad deberá entregar una copia del contrato, con las condiciones generales, esenciales y específicas de la operación, aceptadas y firmadas por el arrendatario.

Éste deberá estar redactado de forma clara y sencilla, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.

Entre las cláusulas contractuales no deben constar cláusulas abusivas ni cláusulas que sean contrarias a la buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones.

El empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba.

Las clausulas que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles o las que el consumidor no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato no quedarán incorporadas al mismo.

Obras

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad.  Cuando una obra no pueda retrasarse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla. Si durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado

El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. En su caso, el arrendador podrá resolver el contrato y exigir que la vivienda se reponga a su estado anterior

Cuando arrendador, su cónyuge o la persona con la que persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, tenga minusvalía, o sea mayor de 70 años podrán realizarse, previa notificación al arrendado, las obras o actuaciones necesarias en el interior de la vivienda para que ésta pueda ser utilizada por el interesado debiendo  a reponer la vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador.

Renta

La renta será la que libremente estipulen las partes.

Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario. No obstante, también podrán pactar las partes que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda, sean a cargo del inquilino. Este pacto deberá constar en el contrato.

En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Actualización de la renta

Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada, a solicitud de alguna de las partes, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del mismo en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso la renta se actualizará aplicado la variación experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo respecto de los 12 meses anteriores.

Para los contratos celebrados antes del 5 de junio de 2013, la renta sólo podrá actualizarse en virtud de la variación del IPC respecto de los doce meses anteriores. A partir del sexto año, la actualización se regirá por lo dispuesto en el contrato y, en su defecto, por la variación del IPC.

Otros (derechos)

Pérdida del derecho del arrendador

Si el arrendador perdiese su derecho sobre la vivienda (retracto convencional, apertura de una sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o ejercicio de un derecho de opción de comprael arrendamiento quedará extinguido, salvo que este hubiera sido inscrito en el Registro de la Propiedad previamente.

Los subarrendamientos se extinguirán cuando finalice el arrendamiento principal, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la Ley.

Para los contratos celebrados antes del 5 de junio de 2013 Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el arrendador perdiese su derecho sobre la vivienda el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años

Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.

En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida. Éste pasará a ser el titular del contrato.

El cónyuge deberá comunicar al arrendador su voluntad de continuar con el arrendamiento en un plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

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